未来10年房地产业

人口红利：50-60年代，光荣妈妈，马寅初反对（关键词，应该明白我的意思），当前实际购买力的主力人群——30-65岁人士，1979计划生育，人口增速放缓，1979年出生人士的父母的出生时间大约在1950-1954年之间，他们的平均寿命至2025-2030年，又一数据2015年将进入人口红利衰退期。

2。租售比：

a.理论上1：100-200比较合理，相当于PE-8-18倍，收益率6-12%；国内高达1：500-700，相当于PE=42-58倍，若以租金收入作为全部收入，则合理价值或许在PE=20倍，租售比：1：240；

b.若以租金收入作为50%的收益，房产增值的资本利得作为50%收益，合理价值上限或许在PE=40倍，年资本增值2.5-5%，同时租金回报2.5%（1/40）。综合：房价不应该长期处于租售比1：500以上。

（b推测的假设，是东方人天生就具有对于拥有房产的从众锁仓心理的话，是个假设）

3。人均住房面积：

就本人个人而言，我满足于家庭人均住房面积50平米，小孩算一半；以此推测，若城镇人均住房面积达50平米，刚需会减弱，目前的城镇住房面积基本上在30平米左右（如北京杭州成都郑州等都是）。两点连成一线，就看增长速度，以此类推，大约会在2014-2019年之间达到人均50平米。（此项看点的一个反面例子是，当年，潘石头大哥正是看中了北京人均住房面积只有7平米才进军北京地产界的，个人认为人均50平米对于刚需来说应该知足了，否则物管、搞卫生等等都是麻烦）

4。物业税：

两极分化是扩大消费、促进经济的毒药。有人的没有房，有的人10套房，作为民生角度，不公平，蛐蛐还有个窝了。物业税2010年起空转，2015年前后可能推行，按套和面积计征（70年后如何征与按套计征挤泡沫是两码事，不必争论物业税）；

5。纯速率数字角度：

以杭州的房价为例，二三线一半地段的房价10年前是2000元/平米，目前是20000元/平米，约10年10倍，即CAGR=26%/年（10年7倍=22%/年），达到或超越巴老45年的平均速度20%（巴老40年的平均速度大约是22%/年），若房价以这个速度继续保持30年，可能性如何？那只要买套房，人人都是巴菲特了，何等简单，用排除法，排除这种可能性。

个人认为，房地产业将会继续发展，房价的涨幅可能还有5年黄金期，10年中等成长期，但未来10年的成长速度会慢于过去10年。 

房地产行业的继续发展，与房价的继续上涨是两码事，甚至可以无关。

房地产业上下游带动几十个行业，城市化进程仍将继续，那么房地产业将会继续得到发展。因此，我觉得地产股仍有持续盈利的能力，不过或许公司之间会有很大的分化，原来越专业的会越有前途，马太效应

剩者为王。

里有几个数字：

1。利率？2%一年，这个作为折现太没意义了；

2。CPI？现在的CPI还可信吗？（3-5%之间吧）一个几乎不包含房价涨幅的CPI有意义吗？房子占家庭总资产的权重是多少啊？是吧。

3。GDP长期的平均应该是9-10%，可以用；

4。直接就拿房价涨幅（20%以上）来折现，哈，那可就狠了，谁能跑盈房价，已经是天大奇迹，买了房也只是和房价同步而已；

5。M2，这个家伙的增长速度现在几乎和房价差不多啊，只是以前没房价涨幅那么高，可以用吗？